朝阳驼房营地块重新上架：一拆为二，75亿地变成83亿

北京土拍又出大新闻，曾经在9月现房销售新政首场土拍上意外暂停的朝阳将台驼房营地块，正式以预申请形式重新上架。 

这一次，地块直接拆成两宗，起始总价从原来的75亿涨到83亿。很多粉丝第一反应：地价涨了，是不是又要推高房价？

别急，今天咱们掰开这笔账，看懂这宗地块背后，北京土拍玩法的重大转向。 

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从暂停出让到一分为二

时间回到9月3日，现房销售新政落地后的首场集中土拍。其中， 朝阳驼房营这块地，前期有三家报名，现场却只有一家领取竞价号牌，地块直接宣布暂停出让。 

驼房营地块起始价75.21亿，巨大的总价门槛、捆绑大规模体育配套、叠加刚落地还不明朗的现房销售细则，多重压力之下，开发商选择观望，地块暂停。 

仅仅一个多月，政策层面现房销售细则正式落地，再加之前两天出台的好社区意见，鼓励建设抬板社区，驼房营重新登场，但规则，已经改了。 

本次驼房营地块拆分为0013-1和0013-2两宗预申请地块，住宅总建面维持12.13万㎡完全没变，只是切割成两个独立标的。 

0013-1地块，绑定0018和0001体育用地：占地72151.56㎡，地上建面97913.85㎡，住宅65213.85㎡，起始价45亿。 需要代建体育场馆+地下社会停车场，300个以上车位，朝阳区体育局按照约定建安成本回购，2028年底前交付。 

0013-2地块，绑定0002体育用地：占地36417.43㎡，地上建面73388.07㎡，住宅56088.07㎡，起始价38亿。 代建体育场馆，体育局成本价回购，2028年5月竣工。 

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哪些增加？哪些减小？

一拆二后，驼房营地块总地价涨了，从原来的75.21亿元涨到拆分后的83亿元，但是拿地开发商的负担减轻了，两个地块总价分别只有45亿和38亿。

 这次改动的不是土地本身，是风险分摊模式。货量不变，拿地门槛拆分，吸引更多房企入局， 开发商可以单独拿其中一块，不用一次性扛巨额资金，资金周转压力直接减轻，能够参与的房企数量也会变多。 

同样配件用地也拆分开来，且建安成本被框定（0001约1.5万、0002约1.3万、0018约0.9万元/㎡），确定性明显提高。 而且捆绑的大型体育配套，从无偿配套变成政府回购，也减轻了开发商的配建负担，配套建设确定性更强。

朝阳第一个抬板社区。驼房营地块确定做抬板设计，抬板最高不超8米，两块地抬板标高统一；抬板之下地上空间可不计入地上建面。临坝河打造滨河景观，预留视线通廊，还可以设置板下商业，给未来产品留出更多打造空间，

驼房营地块还是现房销售，这也意味着项目的开发逻辑彻底转变，给房企减负，就是给开发商更多窗口期，摸索现房时代的开发逻辑和房价逻辑。 

可以说，驼房营地块的暂停、重新上架，不是单一地块的小事，它是现房销售新政落地之后，北京土拍一次非常典型的调试。

本文来自微信公众号“懂楼帝”，作者：懂爷，36氪经授权发布。